V § 130 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) se píše, že plánovací smlouvou je veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.
V rámci naší minisérie o plánovacích smlouvách podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon se dostáváme k ošemetné otázce: Má investor nárok na uzavření plánovací smlouvy? Pokud ano, v jaké situaci? Pojďme se podívat na paragrafy a judikaturu.
Novým článkem pokračujeme v naší minisérii věnované plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona. Tentokrát se zaměříme na rizika spojená se soudním přezkumem územně plánovací dokumentace vydané v podobě podle smluvních požadavků stavebníka.
Otázka: Chceme se stavebníkem uzavřít smlouvu o finančním příspěvku na infrastrukturu. Ničeho jiného by se smlouva týkat neměla (infrastruktura v lokalitě je již vybudovaná) . Nejsme si jisti tím, jestli má jít o veřejnoprávní plánovací smlouvu podle stavebního zákona nebo o soukromoprávní smlouvu?
V rámci naší minisérie o plánovacích smlouvách jsme se rozhodli dát prostor i obecnější teorii správního práva, neboť má pro smlouvy značný význam. Jak jsme již v prvním článku vysvětlili, plánovací smlouvy uzavírané podle stavebného zákona (č. 283/2021 Sb.) jsou smlouvami veřejnoprávními, což má na celou věc zásadní dopad a v některých situacích to může být pro nevhodně formulovanou smlouvu i fatální. Problémům mohou čelit zejména ty smlouvy, skrze které se obce budou pokoušet obchodovat s územními plány a za peníze investorů měnit regulaci podle předem nadiktovaných požadavků v rozporu s veřejnými zájmy.
Nová právní úprava veřejnoprávních plánovacích smluv přináší spoustu otázek. Jednou z nich je, jak přesně se bude postupovat, když si investor bude chtít koupit regulaci v územním plánu, která by vyhovovala jeho záměrům. Vzhledem k tomu, že umožnit obchodování s územními plány byl od počátku cíl nové právní úpravy, je výsledek skutečně žalostný a představuje velké riziko pro obce a ještě větší „příležitost“ pro nespokojené občany, kterým je developerský projekt trnem v oku.
Nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) dal obcím možnost, aby v územních plánech vymezily plochy anebo koridory, na kterých bude rozhodování podmíněno uzavřením veřejnoprávní plánovací smlouvy. Konkrétně tento předpis v § 81 odst. 3 říká, že územní plán musí stanovit i základní obsah takové „podmiňovací“ plánovací smlouvy a podmínky a lhůtu pro její uzavření (tato nesmí být delší než 6 let od nabytí účinnosti územního plánu a jejím marným uplynutím pozbývá podmínka platnosti). Na první pohled se to zdá být báječné – jako by to vyřešilo problémy s financováním potřebné infrastruktury pro novou výstavbu. Když se ale nad věcí začnete zamýšlet, uvidíte, že i tato regulace má dost velké trhliny a v praxi […]
Mnohé obce a města zatím netuší, jaké výzvy přinesla plná účinnost nového stavebního zákona od 1. 7. 2024 ve vztahu k uzavírání smluv s developery i běžnými stavebníky. Na některé otázky poskytnou odpověď až soudy, ale praxe se nezastaví a cílem tohoto příspěvku je tak poskytnout doporučení, jak postupovat již nyní.
Nejvyšší správní soud v prosinci rozhodoval ve sporu, který se týkal mimo jiné otázek veřejnoprávních smluv. Závěry, na které poukázal, jsou platné nejen pro smlouvy o poskytnutí dotace, ale mohou se uplatnit také vůči plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona, které bude možné začít uzavírat od července 2024.
V rozsudku ze 23. 6. 2023 se Nejvyšší správní soud postavil za obec jako příjemce dotace ve sporu o to, zda poskytovatel má nebo nemá příjemci vyplatit část přislíbené dotace na sanaci bývalé skládky. Zdůraznil, že v případě pochybností ohledně výkladu dotační smlouvy se uplatní výklad ve prospěch příjemce dotace.